С осени 2025 года в России действует экспериментальный правовой режим, регулирующий деятельность гостевых домов на базе индивидуальных жилых строений.
Федеральная налоговая служба в своих разъяснениях от марта 2026 года (Письмо ФНС № БС-36-21/1643@) детализировала подход к исчислению земельного налога для таких объектов.
Что такое «гостевой дом» с точки зрения закона?
В рамках эксперимента, запущенного Законом № 127-ФЗ, под гостевым домом понимается:
- индивидуальный жилой дом (или его часть), зарегистрированный в ЕГРН на имя физического лица;
- объект, в котором комнаты предоставляются за плату для временного проживания гостей;
- строение, соответствующее требованиям Положения о классификации гостевых домов.
Важное условие: недвижимость должна располагаться на землях населённых пунктов с разрешённым использованием под:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- ведение садоводства.
Две ставки земельного налога: как определяется размер платежа?
Ключевой фактор, влияющий на налоговую нагрузку, характер использования земельного участка:
| Сценарий использования | Максимальная налоговая ставка |
|---|---|
| Участок задействован в предпринимательской деятельности (сдача мест в гостевом доме за плату) | до 1,5% от кадастровой стоимости |
| Участок используется исключительно для личных нужд, без извлечения прибыли | не более 0,3% от кадастровой стоимости |
Примечание: местные власти (муниципалитеты, ФТ «Сириус», города федерального значения) вправе устанавливать собственные ставки в рамках указанных лимитов.
Как налоговая определяет факт предпринимательской деятельности?
ФНС опирается на комплекс данных из различных источников. Критерием признания деятельности предпринимательской служит её самостоятельный, рискованный характер и направленность на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Источники информации для налогового контроля:
Государственные реестры и кадастр
Данные ЕГРН, результаты госземнадзора и муниципального контроля.
Финансовая отчётность
Сведения из налоговой и бухгалтерской документации, подтверждающие регулярное получение дохода от эксплуатации недвижимости.
Открытые ресурсы и реестры
Записи в ЕГРИП, реестре классифицированных средств размещения, публикации на платформах бронирования.
Межведомственное взаимодействие
Материалы проверок, запросы от контролирующих органов, данные от банков и платёжных систем.
Практические выводы для собственников
- Регистрация имеет значение. Если вы сдаёте комнаты в своём доме на постоянной основе и получаете от этого доход, налоговая может квалифицировать это как предпринимательство даже при отсутствии статуса ИП.
- Ставка может вырасти в 5 раз. Переход с 0,3% на 1,5% существенно увеличивает сумму земельного налога. Контролируйте, как классифицируется ваш участок в налоговых базах.
- Документируйте назначение объекта. Если дом используется только для личных нужд, целесообразно иметь подтверждения отсутствия коммерческой деятельности (например, отсутствие договоров аренды, рекламы услуг).
- Следите за локальными нормативами. Муниципалитеты могут устанавливать дифференцированные ставки, уточняйте актуальные значения в вашей администрации или на сайте ФНС.
Позиция ФНС: баланс между поддержкой малого бизнеса и контролем
Ведомство подчёркивает: эксперимент с гостевыми домами направлен на легализацию рынка краткосрочной аренды и создание комфортных условий для развития внутреннего туризма. Однако использование льготных земельных категорий в коммерческих целях требует прозрачного налогообложения.
Рекомендация эксперта: Перед запуском услуги размещения в жилом доме целесообразно проконсультироваться с налоговым специалистом, оценить риски переквалификации участка и при необходимости зарегистрировать соответствующий статус деятельности, это поможет избежать доначислений и штрафов в будущем.